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如何有效避免家庭房產糾紛
   瀏覽次數:5740  發布時間:2010/7/5
如何有效避免家庭房產糾紛
    近年來,家庭內部圍繞房產引起的糾紛日益增多,其中因房屋拆遷、離婚引發的房產糾紛更是呈高發態勢。為了各自的利益,親情在房產面前蕩然無存,這不得不說是一種悲哀。如何避免家庭房產糾紛,構建和諧家庭,是值得每個人關注的。
離婚分割財產起訴兒子
    楊某與李某原是夫妻,兩人生有一子楊甲。2005年楊某與李某婚后共同建造的房屋拆遷,共得拆遷補償80多萬元,兩人用這筆拆遷款購買了兩套商品房,考慮到減少以后房屋產權過戶契稅問題,兩人直接將兩套商品房都登記在了兒子楊甲的名下。2007年楊某與李某因感情不和要求法院判決離婚,在分割財產時才發現兩人名下已無房產,為了離婚后有地方居住,楊某和李某不得不起訴自己的兒子,要求法院對房產進行確權。
為爭祖產兄弟反目
    年過八旬的王先生早年喪妻,膝下有子女五人。2001年王先生老家的祖產拆遷,王先生獲得一個優惠購買拆遷安置房的機會。當時大家經濟都不寬裕,經過一家人協商,口頭決定將這個優惠購房的機會給老三,由老三貼補給王先生現金1.8萬元,并承諾照顧王先生的日常生活。2005年拆遷安置房屋交付了,其他兄弟見房屋價值漲了幾倍,后悔了當時的決議,將老三告上了法庭,要求將房屋登記到王先生名下,以后由兄弟幾個繼承。法院經過再三調查了解,查明了事實真相,老三最終獲得了房屋的所有權,但兄弟已反目。
為了房產放棄了感情
    九年前,張某和丈夫離婚后與錢某結識同居生活,雙方雖沒有領取結婚證,但感情甚佳。2004年以張某的名義造了一棟房屋,當時造價為40萬元,房屋產權證登記在了張某的名下。2007年年底該房要拆遷,評估后價值為100多萬元,張某和錢某因這筆錢如何分配引發了糾紛,并訴至了法院。因兩人未領取結婚證,財產不能按照夫妻共同財產分割,只能按照當時各自實際出資的比例來分配。最后法院綜合考慮了兩人的工作收入等經濟狀況,對這100萬元進行了分割。雖然事情得到了解決,但兩人的感情已經不能回到從前了。
以上三個案例一方面反映了近年來家庭親情觀念的淡薄,另一方面更反映了在處分家庭內部房產時法律觀念的不足和缺失。事實上適當的加強在處分家庭內部房產時的法律觀念,不僅不會減弱彼此的親情,還能有效地避免糾紛的發生,維護家庭的和諧穩定。一般來說,在處理家庭內部房產時,可以遵循以下幾個原則。
一、明確產權,真實準確的進行房屋所有權登記。
    于07年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》第九條明確規定了“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”第十六條規定了“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”第十七條規定了“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”根據上述規定,經合法登記的不動產物權的權利人即房屋權屬證書上的房屋所有權人在法律上被推定為真正的權利人,即使事實上他并不是真正的權利人。如上面提到的案例一,雖然房屋的實際出資人是楊某和李某,但因其將房屋直接登記在了兒子楊甲名下,根據法律推定房屋的所有權人應為楊甲,而不是楊某和李某。又比如說案例三,房屋由張某和錢某共同出資建造,但因房屋僅登記在了張某名下,故在分割時就產生了一系列的糾紛。
    家庭內部在辦理房屋產權登記時往往考慮的比較多,包括房屋以后的過戶繼承,親人之間的感情等,殊不知一時的感情用事會埋下家庭糾紛的陰影。因此,有效避免家庭內部房產糾紛首先要注重的是明確產權,真實準確的進行房屋所有權登記。在登記時不僅要注意所有人的真實準確,還要注意相互間的份額,是共同共有還是按份共有,都應該記載清楚。
那么,是否一旦經過房屋產權登記就沒有回轉的余地了呢,其實也不盡然。正如我們在上面提到的,不動產登記簿上記載的權利人可以依法行使不動產物權,不受他人侵害,但這種效力只是法律上的“推定”,所以并非絕對“真正”不可推翻。在當事人有相反的證據時,是可以推翻這種推定,從而維護事實上的“真正”。《物權法》第十九條就規定了“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。”這也就是我們要講到的第二個原則。
二、做好相關文書手續,以防不時之需。
    先說個案例,劉阿姨六十多歲,有三個子女。年初她原來單位告知按照她的工齡可以優惠購房,劉阿姨夫妻兩個積蓄不多,決定由小女兒出資購買,但房產證按規定只能登記在劉阿姨夫妻名下,為了穩妥起見,他們寫了份協議,并做了公證,證明該房的真實所有人是小女兒。五年后,劉阿姨去世,其他子女要求分割房產,因為有了這份協議公證,小女兒有效的維護了自身的權益。其實這個案例和上面提到的第二個案例有幾分相似。
    這些案例都提醒我們在房屋所有權暫時無法辦理到實際產權人名下時,可以退而求其次,當事人各方可以通過協議約定來明確產權歸誰所有,辦理好相關手續,包括建房的審批手續,實際出資的交付手續,必要時還可以委托律師等專業人士進行見證。但要注意的是,產權證名字記載的是甲,實際權利人是乙,盡管私下有協議約定,但在某些特定情況下,乙的房產權利還是會受到侵害的。
綜上所述,在處理家庭房產時我們要加強法律意識,協議約定明晰產權,準確登記,防范于未然,以避免家庭糾紛的發生,維護家庭的和睦。
                                                                 (江蘇德音律師事務所 吳志強律師)
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